Rendimento degli affitti brevi a Malaga: numeri reali 2026

Un appartamento per affitti brevi ben gestito a Malaga città può fatturare nell’ordine di 30.000–40.000 € lordi all’anno, ma tolti commissioni, pulizie, utenze e imposte il netto resta di solito poco più della metà. Secondo AirDNA (dati a settembre 2026), gli alloggi attivi a Malaga hanno un’occupazione media del 74 % e una tariffa media giornaliera di circa 161 dollari, intorno ai 135–140 €. Il rendimento reale dipende soprattutto dal quartiere, dalla metratura, da quanto lavoro ti accolli tu e dal fatto che l’immobile abbia una licenza turistica valida.

In Nordik gestiamo alloggi turistici a Malaga e sulla Costa del Sol dal 2019. Qui ti spieghiamo come facciamo i conti con un proprietario prima di iniziare, senza promesse: con dati pubblici e costi reali.

Ricavi lordi tipici di un affitto breve a Malaga

I ricavi dipendono da due variabili: la tariffa media a notte (ADR) e il tasso di occupazione. Questi sono i dati pubblici più recenti che usiamo:

Indicatore	Valore	Fonte e data
Occupazione media degli alloggi attivi, Malaga città	74 %	AirDNA, settembre 2026
Tariffa media giornaliera (ADR), Malaga città	161 $ (circa 135–140 €)	AirDNA, settembre 2026
Ricavo annuo medio per annuncio attivo	40.100 $ (circa 34.000–35.000 €)	AirDNA, settembre 2026
Annunci attivi a Malaga	8.940 (−30 % su base annua)	AirDNA, settembre 2026
Hotel della Costa del Sol (riferimento), ADR e occupazione	143,5 € e 77 %	Exceltur, bilancio 2025

Due precisazioni importanti. Primo, sono medie: un monolocale interno in un quartiere residenziale non rende come un trilocale alla Malagueta. Secondo, il calo degli annunci dipende dalla regolamentazione (ne parliamo in normativa sugli affitti turistici a Malaga): c’è meno offerta, e questo sostiene l’occupazione degli immobili che continuano a operare legalmente.

Sulla Costa del Sol l’andamento è più stagionale: l’estate è molto forte e l’inverno più debole rispetto a Malaga città, dove turismo urbano, congressi e chi lavora da remoto distribuiscono meglio la domanda.

Costi di un affitto breve: quello che gli annunci non dicono

• Commissioni dei portali: su Airbnb la tariffa «solo host», applicata a chi lavora con un software di gestione, è del 15,5 %; su Booking.com la commissione si aggira sul 15 % o più a seconda del programma. Calcola tra il 15 % e il 18 % di quanto incassi dai portali.
• Pulizie e lavanderia: ogni check-out comporta pulizia, cambio di lenzuola e asciugamani e lavanderia. In parte si ribalta sull’ospite come costo di pulizia, ma è un costo operativo reale.
• Materiali di consumo e sostituzioni: carta, bagnoschiuma, caffè, stoviglie rotte, lenzuola che si consumano.
• Utenze: luce, acqua e internet sono a tuo carico tutto l’anno; d’estate l’aria condizionata fa lievitare la bolletta.
• IBI e condominio: l’IBI è l’equivalente spagnolo dell’IMU e si paga come per qualsiasi immobile. Dalla riforma della Ley de Propiedad Horizontal di aprile 2025, il condominio può aumentare fino al 20 % la quota delle abitazioni turistiche con la maggioranza prevista dalla legge.
• Assicurazione: serve una polizza che copra espressamente l’uso turistico e la responsabilità civile verso gli ospiti.
• Manutenzione: con una rotazione alta tutto si usura prima: rubinetti, materassi, elettrodomestici.
• Software e adempimenti: channel manager, serratura smart, comunicazione degli ospiti a SES.HOSPEDAJES.
• Imposte (IRPF): per chi è fiscalmente residente in Spagna, se ti limiti a cedere l’immobile (senza servizi alberghieri) il reddito è tassato come reddito da capitale immobiliare. Puoi dedurre le spese in proporzione ai giorni affittati e ammortizzare circa il 3 % del valore della costruzione, ma l’affitto turistico non ha la riduzione prevista per l’affitto di abitazione principale a lungo termine. Se risiedi in Italia, in Spagna paghi l’imposta dei non residenti (IRNR), che per i residenti UE è del 19 % con spese deducibili, e dichiari il reddito anche in Italia con il credito d’imposta. Valuta il tuo caso con un commercialista esperto di fiscalità italo-spagnola.

Esempio numerico: trilocale con 2 camere a Malaga città

Esempio illustrativo con ipotesi tonde e prudenti, non una previsione: un appartamento con due camere da letto e licenza, tariffa media di 140 € e occupazione del 70 % (255 notti), con soggiorni medi di tre notti.

Voce (annuale)	Gestione in proprio	Società di gestione completa (ipotesi)	Affitto a lungo termine
Ipotesi di ricavo	140 € × 255 notti	148 € × 274 notti	1.295 € × 12 mesi
Ricavi lordi	35.700 €	40.552 €	15.540 €
Commissioni dei portali (15 %)	−5.355 €	−6.083 €	0 €
Commissione di gestione (20 % sul lordo, esempio di mercato)	0 €	−8.110 €	0 €
Pulizie e lavanderia (50 € a check-out)	−4.250 €	−4.600 €	0 €
Materiali di consumo	−900 €	−950 €	0 €
Utenze	−1.800 €	−1.800 €	0 € (le paga l’inquilino)
Condominio e IBI	−1.700 €	−1.700 €	−1.700 €
Assicurazione	−350 €	−350 €	−250 €
Manutenzione	−1.000 €	−1.000 €	−400 €
Software e strumenti	−500 €	Incluso	0 €
Netto prima delle imposte	19.845 €	15.959 €	13.190 €
Il tuo tempo	10–15 h a settimana	Leggere i report	Minimo

Il canone a lungo termine usa la media di enalquiler.com per appartamenti di 60–90 m² a Malaga città (settembre 2026). Le cifre della colonna della società di gestione sono un’ipotesi di miglioramento di prezzo e occupazione grazie alla gestione professionale, non un risultato garantito.

Cosa ci dice l’esempio

1. L’affitto breve genera più netto del lungo termine, ma con più variabilità, più usura dell’immobile, un carico fiscale relativo maggiore e un rischio normativo più alto.
2. Gestire in proprio massimizza il netto sulla carta, a patto di avere tempo, essere a Malaga per gli imprevisti e non dare un valore alle proprie ore. Per chi vive in Italia è la parte più difficile.
3. Una società di gestione completa cambia il netto in due modi: sottrae la sua commissione, ma può compensarne una parte con un pricing dinamico migliore, più occupazione, recensioni migliori e meno notti perse per imprevisti. Se non ci riesce, il netto scende; per questo conviene chiedere dati reali di appartamenti simili.

Nessuna delle tre opzioni è «quella giusta» per tutti. Dipende dai tuoi obiettivi, dal tuo tempo e dalla tua propensione al rischio, ed è bene confrontarsi con il proprio consulente fiscale o finanziario.

Stagionalità: come si distribuisce l’anno a Malaga

La media annua nasconde mesi molto diversi. Come riferimento indicativo del mercato:

• Alta stagione (luglio, agosto, Settimana Santa e Feria): occupazione molto alta e le tariffe più elevate dell’anno. Qui si fa buona parte del margine.
• Media stagione (maggio, giugno, settembre e ottobre): buon equilibrio tra prezzo e occupazione; a Malaga città congressi, crociere e city break sostengono la domanda.
• Bassa stagione (da novembre a febbraio, Natale escluso): prezzi più bassi e buchi tra una prenotazione e l’altra. È il periodo in cui i soggiorni di settimane di chi lavora da remoto fanno la differenza.

Un errore frequente è calcolare il rendimento con il prezzo di agosto. Fai sempre i conti con una tariffa media annua prudente e lascia un margine per i mesi deboli, i guasti e le ristrutturazioni.

I fattori che spostano di più il rendimento a Malaga

• Licenza e posizione: da agosto 2025 sono sospese le nuove abitazioni a uso turistico in tutto il comune di Malaga, quindi un immobile con licenza valida ha oggi un valore operativo che uno senza non può raggiungere.
• Quartiere: Centro, Malagueta e Pedregalejo concentrano la domanda tutto l’anno; le zone più lontane dipendono di più dall’estate.
• Metratura e distribuzione: due camere con due bagni è di solito il punto ottimale per famiglie e gruppi.
• Dotazioni per soggiorni lunghi: scrivania, buona cucina e lavatrice attirano chi resta settimane, il che riduce rotazioni e pulizie.
• Self check-in: la serratura smart permette ingressi a qualsiasi ora senza costi di personale.
• Recensioni e tempi di risposta: il punteggio medio incide sul posizionamento nei portali e sul prezzo che puoi chiedere.

Come Nordik calcola il rendimento del tuo appartamento

Gestiamo circa 53 alloggi a Malaga, Torremolinos, Benalmádena e nell’Axarquía: da Nusfjord, un appartamento per sei alla Malagueta, o Reikiavik, in pieno centro, fino a Kolvereid a Pedregalejo, Hanko a Playa Virginia o Tønsberg a Torrox Costa. Su questa base confrontiamo il tuo immobile con altri simili per tariffa, occupazione e stagionalità, e ti diamo uno scenario prudente con costi reali, non solo la cifra lorda.

Se stai valutando se ti conviene di più una società di gestione o fare da solo, leggi società di gestione affitti brevi o gestione in proprio.

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Aggiornato: ottobre 2026 · Team Nordik