Normativa sugli affitti brevi a Malaga 2026: cosa è in vigore

A ottobre 2026, a Malaga città non si possono registrare nuove abitazioni a uso turistico: la sospensione comunale è in vigore dal 23 agosto 2025 per un massimo di tre anni, e dal 25 luglio 2026 si aggiunge una moratoria sui nuovi usi ricettivi in zona residenziale. Le abitazioni già iscritte nel Registro de Turismo de Andalucía possono continuare a operare se rispettano il decreto andaluso, se il condominio non lo impedisce e se comunicano i dati degli ospiti a SES.HOSPEDAJES. Il registro unico statale (NRUA) è stato annullato dal Tribunale Supremo spagnolo a maggio 2026.

Avviso: questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale. La normativa cambia spesso; prima di prendere decisioni, consulta il testo ufficiale e un professionista.

Sintesi della normativa sugli affitti brevi a Malaga (ottobre 2026)

Norma	Cosa regola	Situazione
Decreto 28/2016, modificato dal Decreto 31/2024 (Andalusia)	Requisiti delle abitazioni a uso turistico	In vigore; la modifica si applica dal 22 febbraio 2024
Registro de Turismo de Andalucía (RTA)	Iscrizione tramite dichiarazione responsabile	Obbligatoria per pubblicare annunci e operare
Modifica del PGOU di Malaga (43 quartieri, soglia dell’8 %)	Zonizzazione per quartieri	Approvazione iniziale pubblicata nel BOP il 13 gennaio 2025
Sospensione delle nuove VUT in tutto il comune	Nessuna nuova iscrizione di VUT	In vigore dal 23 agosto 2025, massimo 3 anni
Moratoria ricettiva in zona residenziale (modifica n. 28 del PGOU)	Hotel, appartamenti turistici e altre strutture ricettive	In vigore dal 25 luglio 2026, massimo 3 anni
Registro Único de Arrendamientos (RD 1312/2024)	Codice di registrazione statale	Annullato dal Tribunale Supremo (sentenza 620/2026)
Regolamento (UE) 2024/1028	Dati sugli affitti brevi e sulle piattaforme	Applicabile dal 20 maggio 2026
Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12	Autorizzazione del condominio	Riformata dalla LO 1/2025, in vigore dal 3 aprile 2025
Real Decreto 933/2021 (SES.HOSPEDAJES)	Comunicazione dei dati degli ospiti	Applicabile dal 2 dicembre 2024

Nel testo usiamo le sigle spagnole: VUT sta per vivienda de uso turístico (abitazione a uso turistico), PGOU per il piano regolatore generale del comune e BOP per il bollettino ufficiale della provincia.

Il decreto andaluso sulle abitazioni a uso turistico

In Andalusia gli affitti turistici sono disciplinati dal Decreto 28/2016, modificato dal Decreto 31/2024, del 29 gennaio. I punti che incidono di più per un proprietario sono:

• Modalità: abitazione intera, con un massimo di 15 posti letto e 4 per camera, oppure per camere, con un massimo di 6 posti letto e il titolare residente e anagraficamente iscritto nell’abitazione.
• Superficie minima: 14 m² costruiti per posto letto e almeno 25 m² costruiti di uso principale, salvo che la pianificazione comunale non richieda di più.
• Bagni: due se ci sono più di 5 posti letto e tre se sono più di 8.
• Climatizzazione: raffrescamento in camere e soggiorno se si affitta da maggio ad agosto, e riscaldamento se si affitta da dicembre a marzo.
• Dotazioni: arredamento, cucina attrezzata, kit di pronto soccorso, rilevatore di fumo, estintore e informazioni turistiche.
• Potere dei comuni: i comuni possono limitare il numero di abitazioni turistiche per edificio, zona o periodo, per motivi di interesse generale.

Registro de Turismo de Andalucía: l’iscrizione

Per pubblicare annunci e affittare bisogna presentare una dichiarazione responsabile alla Consejería de Turismo, che iscrive l’abitazione nel Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Se in seguito emergono dati falsi o la mancanza delle licenze richieste, l’iscrizione viene cancellata dopo aver sentito il titolare. Operare senza iscrizione è considerato attività abusiva, un’infrazione grave con multe da 2.001 a 18.000 € secondo la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía. La Junta pubblica le domande frequenti su juntadeandalucia.es.

Limitazioni a Malaga città: la cronologia

Giugno 2024: accesso e servizi indipendenti

Il Comune ha iniziato a richiedere che le nuove abitazioni turistiche avessero accesso e vie di evacuazione indipendenti e impianti separati dal resto dell’edificio, il che in pratica ha chiuso la porta a molti appartamenti nei condomini residenziali.

Gennaio 2025: divieto in 43 quartieri oltre l’8 %

La modifica del PGOU pubblicata nel BOP il 13 gennaio 2025 (approvazione iniziale) ha classificato i quartieri in base al peso delle abitazioni turistiche sul totale delle abitazioni familiari:

• Zona 1, di decrescita: 43 quartieri oltre l’8 %, senza nuove iscrizioni.
• Zona 2, di crescita limitata: quartieri tra la media comunale (4,53 %) e l’8 %, con nuove iscrizioni solo fino a quel tetto e con accesso e servizi indipendenti.
• Zona 3, di crescita: quartieri sotto il 4,53 %, anch’essi con accesso e servizi indipendenti.

Agosto 2025: sospensione delle nuove VUT in tutto il comune

La Giunta comunale ha deliberato il 14 agosto 2025, in base al Decreto-legge andaluso 1/2025, di sospendere le nuove abitazioni a uso turistico in tutto il territorio comunale. La delibera è stata pubblicata nel BOP il 22 agosto ed è in vigore dal 23 agosto 2025, per un massimo di tre anni o fino all’approvazione della modifica del PGOU. Durante la sospensione non si può iscrivere una nuova VUT a Malaga città (comunicato del Comune).

Luglio 2026: moratoria sulle strutture ricettive in zona residenziale

Il Consiglio comunale ha approvato inizialmente la modifica di dettaglio n. 28 del PGOU, pubblicata nel BOP il 24 luglio 2026 e in vigore dal 25 luglio. Sospende per un massimo di tre anni le licenze ricettive (hotel, appartamenti turistici, ostelli…) in zona residenziale e limita il cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione. Non riguarda le domande presentate prima della pubblicazione (comunicato del Comune).

Registro unico degli affitti (NRUA): annullato dal Supremo

Il Real Decreto 1312/2024 aveva creato un registro unico statale e un codice obbligatorio per pubblicare affitti di breve durata, un po’ come il CIN in Italia. La sentenza 620/2026, del 19 maggio, del Tribunale Supremo, pubblicata nel BOE l’8 giugno 2026, ha annullato le norme che regolavano quel registro unico per mancanza di competenza statale. Restano in piedi la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (sportello unico digitale) e gli obblighi di trasmissione dei dati delle piattaforme. In pratica, in Andalusia il registro di riferimento torna a essere quello regionale (RTA). Alcuni aspetti applicativi sono ancora in discussione, quindi conviene seguire gli aggiornamenti.

Regolamento (UE) 2024/1028

Questo regolamento europeo si applica dal 20 maggio 2026. Obbliga le piattaforme a mostrare il codice di registrazione in ogni annuncio quando esiste una procedura di registrazione, a rimuovere gli annunci senza codice valido su ordine dell’autorità e a trasmettere periodicamente i dati su notti, ospiti e indirizzi. Dopo l’annullamento del registro statale, i registri regionali come l’RTA valgono come procedura di registrazione a questi fini.

Condominio: maggioranza dei tre quinti

La Ley Orgánica 1/2025, in vigore dal 3 aprile 2025, ha riformato l’articolo 17.12 della Ley de Propiedad Horizontal (la legge spagnola sul condominio):

• Per avviare una nuova attività di affitto turistico serve l’approvazione espressa del condominio da parte dei tre quinti dei proprietari che rappresentino a loro volta i tre quinti delle quote millesimali.
• Con la stessa maggioranza il condominio può limitare o condizionare l’attività e aumentare fino al 20 % la quota di spese comuni di quelle abitazioni.
• La norma non è retroattiva: le abitazioni che già svolgevano l’attività con regolare iscrizione prima della riforma non hanno bisogno della nuova autorizzazione, anche se il regolamento condominiale può prevedere altri divieti.

Registrazione degli ospiti: SES.HOSPEDAJES

Dal 2 dicembre 2024, con il Real Decreto 933/2021, le abitazioni turistiche devono comunicare al Ministero dell’Interno, tramite SES.HOSPEDAJES, i dati di ogni ospite e della prenotazione entro un massimo di 24 ore, e conservarli per tre anni. È l’equivalente spagnolo del portale Alloggiati Web. Le sanzioni vanno da 100 € per le infrazioni lievi fino a 30.000 € per quelle gravi.

Cosa significa tutto questo se hai già un appartamento turistico a Malaga

1. Tutela la tua iscrizione: con le nuove iscrizioni sospese, un’abitazione iscritta e in regola ha un valore che non si può replicare. Mantieni aggiornati i requisiti del decreto.
2. Controlla i tuoi annunci: il numero RTA deve comparire su tutte le piattaforme.
3. Rispetta SES.HOSPEDAJES senza eccezioni: è l’obbligo con le sanzioni più alte e quello più controllato.
4. Parla con il condominio: una buona convivenza con i vicini è la migliore protezione contro delibere che limitino l’attività.
5. Prima di vendere, comprare o ristrutturare, consulta un avvocato: la situazione dell’iscrizione potrebbe risentirne.

In Nordik gestiamo abitazioni come Nusfjord alla Malagueta, Kolvereid a Pedregalejo, Reikiavik in centro o Elsinor vicino alla Trinidad, e ci occupiamo ogni giorno della registrazione degli ospiti e degli altri obblighi operativi. Se vuoi capire come tutto questo incide sui numeri, leggi rendimento degli affitti brevi a Malaga o società di gestione o gestione in proprio.

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Aggiornato: ottobre 2026 · Team Nordik