Normativa de pisos turísticos en Málaga 2026: qué está vigente

En octubre de 2026, en Málaga capital no se pueden dar de alta nuevas viviendas de uso turístico: la suspensión municipal está en vigor desde el 23 de agosto de 2025 por un máximo de tres años, y desde el 25 de julio de 2026 se suma una moratoria a nuevos usos de hospedaje en suelo residencial. Las viviendas ya inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía pueden seguir operando si cumplen el decreto andaluz, la comunidad de propietarios no se lo impide y comunican los datos de sus viajeros a SES.HOSPEDAJES. El registro único estatal (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026.

Aviso: este artículo es informativo y no es asesoría jurídica. La normativa cambia con frecuencia; antes de tomar decisiones, consulta el texto oficial y a un profesional.

Resumen de la normativa de pisos turísticos en Málaga (octubre de 2026)

El decreto andaluz de viviendas con fines turísticos

En Andalucía, las viviendas turísticas se rigen por el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero. Los puntos que más afectan a un propietario son:

• Modalidades: vivienda completa, con un máximo de 15 plazas y 4 por habitación, o por habitaciones, con un máximo de 6 plazas y la persona titular residiendo y empadronada en la vivienda.
• Superficie mínima: 14 m² construidos por plaza y al menos 25 m² construidos de uso principal, salvo que el planeamiento municipal exija más.
• Baños: dos si hay más de 5 plazas y tres si hay más de 8.
• Climatización: refrigeración en habitaciones y salón si se alquila de mayo a agosto, y calefacción si se alquila de diciembre a marzo.
• Equipamiento: mobiliario, cocina equipada, botiquín, detector de humo, extintor e información turística.
• Facultad municipal: los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, zona o periodo, por razones de interés general.

Registro de Turismo de Andalucía: la inscripción

Para anunciar y alquilar hay que presentar una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, que inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Si después se detectan datos falsos o la falta de licencias exigibles, la inscripción se cancela tras dar audiencia al titular. Operar sin inscripción se considera actividad clandestina, infracción grave con multas de 2.001 a 18.000 € según la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía. La Junta publica preguntas frecuentes en juntadeandalucia.es.

Limitaciones de Málaga capital: cronología

Junio de 2024: acceso y servicios independientes

El Ayuntamiento empezó a exigir que las nuevas viviendas turísticas tuvieran acceso y elementos de evacuación independientes e instalaciones separadas del resto del edificio, lo que en la práctica cerró la puerta a muchos pisos en bloques residenciales.

Enero de 2025: prohibición en 43 barrios con más del 8 %

La modificación del PGOU publicada en el BOP el 13 de enero de 2025 (aprobación inicial) clasificó los barrios según el peso de las viviendas turísticas sobre el total de viviendas familiares:

• Zona 1, de decrecimiento: 43 barrios por encima del 8 %, sin nuevas inscripciones.
• Zona 2, de crecimiento limitado: barrios entre la media municipal (4,53 %) y el 8 %, con altas solo hasta ese tope y con acceso y servicios independientes.
• Zona 3, de crecimiento: barrios por debajo del 4,53 %, también con acceso y servicios independientes.

Agosto de 2025: suspensión de nuevas VUT en todo el municipio

La Junta de Gobierno Local acordó el 14 de agosto de 2025, al amparo del Decreto-ley andaluz 1/2025, suspender las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal. Se publicó en el BOP el 22 de agosto y está en vigor desde el 23 de agosto de 2025, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU. Durante la suspensión no se puede inscribir una nueva VUT en Málaga capital (comunicado del Ayuntamiento).

Julio de 2026: moratoria al hospedaje en suelo residencial

El Pleno aprobó inicialmente la modificación pormenorizada n.º 28 del PGOU, publicada en el BOP el 24 de julio de 2026 y en vigor desde el 25 de julio. Suspende durante un máximo de tres años las licencias de hospedaje (hoteles, apartamentos turísticos, hostales…) en suelo residencial y limita el cambio de uso de locales a vivienda. No afecta a las solicitudes presentadas antes de la publicación (comunicado del Ayuntamiento).

Registro único de arrendamientos (NRUA): anulado por el Supremo

El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal y un número obligatorio para anunciar alquileres de corta duración. La sentencia 620/2026, de 19 de mayo, del Tribunal Supremo, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026, anuló los preceptos que regulaban ese registro único por falta de competencia estatal. Se mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas. En la práctica, el registro de referencia en Andalucía vuelve a ser el autonómico (RTA). Hay aspectos de aplicación todavía en discusión, así que conviene seguir las novedades.

Reglamento (UE) 2024/1028

Este reglamento europeo se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Obliga a las plataformas a mostrar el número de registro en cada anuncio cuando exista un procedimiento de registro, a retirar anuncios sin número válido cuando lo ordene la autoridad y a enviar periódicamente datos de noches, huéspedes y direcciones. Tras la anulación del registro estatal, los registros autonómicos como el RTA sirven como procedimiento de registro a estos efectos.

Comunidad de propietarios: mayoría de tres quintos

La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal:

• Para iniciar una nueva actividad de vivienda turística hace falta la aprobación expresa de la comunidad por tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas.
• Con la misma mayoría la comunidad puede limitar o condicionar la actividad y aumentar hasta un 20 % la participación en gastos comunes de esas viviendas.
• La norma no es retroactiva: las viviendas que ya ejercían la actividad con su inscripción antes de la reforma no necesitan esa nueva autorización, aunque los estatutos pueden recoger otras prohibiciones.

Registro de viajeros: SES.HOSPEDAJES

Desde el 2 de diciembre de 2024, con el Real Decreto 933/2021, las viviendas turísticas deben comunicar al Ministerio del Interior, a través de SES.HOSPEDAJES, los datos de cada viajero y de la reserva en un plazo máximo de 24 horas, y conservarlos tres años. Las sanciones van de 100 € en faltas leves hasta 30.000 € en graves.

Qué significa todo esto si ya tienes un piso turístico en Málaga

1. Cuida tu inscripción: con las altas nuevas suspendidas, una vivienda inscrita y en regla tiene un valor que no se puede replicar. Mantén al día los requisitos del decreto.
2. Revisa tus anuncios: el número del RTA debe aparecer en todas las plataformas.
3. Cumple SES.HOSPEDAJES sin excepciones: es la obligación con sanciones más altas y la que más se inspecciona.
4. Habla con tu comunidad: convivir bien con los vecinos es la mejor protección frente a acuerdos que limiten la actividad.
5. Antes de vender, comprar o reformar, consulta a un abogado: la situación de la inscripción puede verse afectada.

En Nordik gestionamos viviendas como Nusfjord en la Malagueta, Kolvereid en Pedregalejo, Reikiavik en el centro o Elsinor junto a la Trinidad, y nos ocupamos a diario del registro de viajeros y del resto de obligaciones de la operación. Si quieres saber cómo afecta todo esto a los números, lee rentabilidad de un piso turístico en Málaga o gestora o gestionarlo tú.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica.

Actualizado: octubre de 2026 · Equipo Nordik