Rentabilidad de un piso turístico en Málaga: números reales 2026

Un piso turístico bien gestionado en Málaga capital puede facturar del orden de 30.000–40.000 € brutos al año, pero tras comisiones, limpieza, suministros e impuestos el neto suele quedarse en algo más de la mitad. Según AirDNA (datos a septiembre de 2026), los alojamientos activos en Málaga tienen una ocupación media del 74 % y una tarifa media diaria de unos 161 dólares, en torno a 135–140 €. La rentabilidad real depende sobre todo del barrio, del tamaño, de cuánto trabajo asumas tú y de que la vivienda tenga licencia vigente.

En Nordik gestionamos alojamientos turísticos en Málaga y la Costa del Sol desde 2019. Aquí te explicamos cómo hacemos los números con un propietario antes de empezar, sin promesas: con datos públicos y gastos reales.

Ingresos brutos típicos de un piso turístico en Málaga

Los ingresos dependen de dos variables: la tarifa media por noche (ADR) y la ocupación. Estos son los datos públicos más recientes que manejamos:

Dos matices importantes. Primero, son medias: un estudio interior en un barrio residencial no rinde como un apartamento de tres dormitorios en la Malagueta. Segundo, la caída del número de anuncios tiene que ver con la regulación (te lo contamos en normativa de pisos turísticos en Málaga): hay menos oferta, y eso sostiene la ocupación de las viviendas que siguen operando legalmente.

En la Costa del Sol el patrón es más estacional: el verano es muy fuerte y el invierno más flojo que en la capital, donde el turismo urbano, los congresos y los viajeros que trabajan en remoto reparten mejor la demanda.

Gastos de un piso turístico: lo que no sale en los anuncios

• Comisiones de plataforma: en Airbnb, la tarifa «solo anfitrión» que se aplica a quien trabaja con software de gestión es del 15,5 %; en Booking.com la comisión suele rondar el 15 % o más según el programa. Calcula entre el 15 % y el 18 % de lo que entra por plataformas.
• Limpieza y lavandería: cada salida supone limpieza, cambio de ropa de cama y toallas y lavandería. Parte se repercute al huésped como tarifa de limpieza, pero es un coste operativo real.
• Consumibles y reposición: papel, gel, café, menaje roto, sábanas que se gastan.
• Suministros: luz, agua e internet corren de tu cuenta todo el año; el aire acondicionado en verano dispara la factura.
• IBI y comunidad: igual que en cualquier vivienda. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 2025, la comunidad puede subir hasta un 20 % la cuota a las viviendas turísticas con la mayoría legal.
• Seguro: conviene una póliza que cubra expresamente el uso turístico y la responsabilidad civil frente a huéspedes.
• Mantenimiento: con rotación alta, todo se desgasta antes: grifos, colchones, electrodomésticos.
• Software y obligaciones: channel manager, cerradura inteligente, comunicación de viajeros a SES.HOSPEDAJES.
• IRPF: si solo cedes la vivienda (sin servicios propios de hostelería), los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos en proporción a los días alquilados y amortizar en torno al 3 % del valor de la construcción, pero el alquiler turístico no tiene la reducción por arrendamiento de vivienda habitual que sí tiene el de larga duración. Consulta tu caso con un asesor fiscal.

Ejemplo numérico: piso de 2 dormitorios en Málaga capital

Ejemplo ilustrativo con supuestos redondos y prudentes, no una previsión: un apartamento de dos dormitorios con licencia, tarifa media de 140 € y ocupación del 70 % (255 noches), con estancias medias de tres noches.

La renta de larga duración usa la media de enalquiler.com para pisos de 60–90 m² en Málaga capital (septiembre de 2026). Las cifras de la columna de gestora son una hipótesis de mejora de precio y ocupación por gestión profesional, no un resultado garantizado.

Qué nos dice el ejemplo

1. El turístico genera más neto que la larga duración, pero con más variabilidad, más desgaste del piso, más carga fiscal relativa y un riesgo regulatorio mayor.
2. Autogestionar maximiza el neto sobre el papel, siempre que tengas tiempo, estés en Málaga para imprevistos y no valores tus horas.
3. Una gestora integral cambia el neto por dos vías: resta su comisión, pero puede compensar parte con mejor precio dinámico, más ocupación, mejores reseñas y menos noches perdidas por incidencias. Si no lo consigue, el neto baja; por eso conviene pedir datos reales de pisos parecidos.

Ninguna de las tres opciones es «la buena» para todo el mundo. Depende de tus objetivos, de tu tiempo y de tu tolerancia al riesgo, y conviene contrastarlo con tu asesor fiscal o financiero.

Estacionalidad: cómo se reparte el año en Málaga

La media anual esconde meses muy distintos. Como referencia orientativa del mercado:

• Temporada alta (julio, agosto, Semana Santa y Feria): ocupaciones muy altas y las tarifas más elevadas del año. Aquí se gana buena parte del margen.
• Temporada media (mayo, junio, septiembre y octubre): buen equilibrio entre precio y ocupación; en Málaga capital, congresos, cruceros y escapadas urbanas sostienen la demanda.
• Temporada baja (noviembre a febrero, salvo Navidad): precios más bajos y huecos entre reservas. Es la época en la que las estancias de semanas, de quienes teletrabajan, marcan la diferencia.

Un error frecuente es calcular la rentabilidad con el precio de agosto. Haz siempre los números con una tarifa media anual prudente y deja un colchón para meses flojos, averías y reformas.

Factores que más mueven la rentabilidad en Málaga

• Licencia y ubicación: desde agosto de 2025 están suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el municipio de Málaga, así que un piso con licencia vigente tiene hoy un valor operativo que uno sin ella no puede alcanzar.
• Barrio: Centro, Malagueta y Pedregalejo concentran demanda todo el año; zonas más alejadas dependen más del verano.
• Tamaño y distribución: dos dormitorios con dos baños suele ser el punto óptimo para familias y grupos.
• Equipamiento para estancias largas: escritorio, buena cocina y lavadora atraen a quien se queda semanas, lo que reduce rotaciones y limpiezas.
• Llegada autónoma: la cerradura inteligente permite entradas a cualquier hora sin coste de personal.
• Reseñas y respuesta: la nota media influye en la posición en plataformas y en el precio que puedes pedir.

Cómo calcula Nordik la rentabilidad de tu piso

Gestionamos unos 53 alojamientos en Málaga, Torremolinos, Benalmádena y la Axarquía: desde Nusfjord, un piso para seis en la Malagueta, o Reikiavik, en pleno centro, hasta Kolvereid en Pedregalejo, Hanko en Playa Virginia o Tønsberg en Torrox Costa. Con esa base comparamos tu vivienda con otras parecidas en tarifa, ocupación y estacionalidad, y te damos un escenario prudente con gastos reales, no solo la cifra bruta.

Si estás valorando si te compensa más una gestora o hacerlo tú, lee gestora de alquiler vacacional o gestionarlo tú.

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Cuéntanos dónde está tu piso, cuántos dormitorios tiene y si cuenta con licencia, y te enviamos un estudio de rentabilidad sin compromiso con los números de tu caso. Pide tu estudio de rentabilidad gratis.

Actualizado: octubre de 2026 · Equipo Nordik