Rentabilité d’une location saisonnière à Málaga : chiffres 2026

Un appartement en location saisonnière bien géré à Málaga peut générer de l’ordre de 30 000 à 40 000 € bruts par an, mais après commissions, ménage, charges et impôts, le net tourne en général autour d’un peu plus de la moitié. Selon AirDNA (données à septembre 2026), les logements actifs à Málaga affichent un taux d’occupation moyen de 74 % et un prix moyen par nuit d’environ 161 dollars, soit 135–140 €. La rentabilité réelle dépend surtout du quartier, de la surface, de la part de travail que vous assumez et du fait que le logement dispose d’une licence en vigueur.

Chez Nordik, nous gérons des locations saisonnières à Málaga et sur la Costa del Sol depuis 2019. Voici comment nous faisons les calculs avec un propriétaire avant de démarrer, sans promesses : avec des données publiques et des charges réelles.

Revenus bruts types d’une location saisonnière à Málaga

Les revenus dépendent de deux variables : le prix moyen par nuit (ADR) et le taux d’occupation. Voici les données publiques les plus récentes dont nous disposons :

Deux nuances importantes. D’abord, ce sont des moyennes : un studio sur cour dans un quartier résidentiel ne rapporte pas comme un trois-chambres à la Malagueta. Ensuite, la baisse du nombre d’annonces s’explique par la réglementation (voir réglementation de la location saisonnière à Málaga) : l’offre se réduit, ce qui soutient l’occupation des logements qui continuent d’opérer légalement.

Sur la Costa del Sol, la saisonnalité est plus marquée : l’été est très fort et l’hiver plus faible qu’à Málaga ville, où le tourisme urbain, les congrès et les voyageurs en télétravail répartissent mieux la demande.

Charges d’une location saisonnière : ce que les annonces ne disent pas

• Commissions des plateformes : sur Airbnb, les frais « hôte uniquement » appliqués à ceux qui travaillent avec un logiciel de gestion sont de 15,5 % ; sur Booking.com, la commission tourne autour de 15 % ou plus selon le programme. Comptez entre 15 % et 18 % de ce qui passe par les plateformes.
• Ménage et blanchisserie : chaque départ implique ménage, changement de draps et serviettes et blanchisserie. Une partie est refacturée au voyageur en frais de ménage, mais c’est un vrai coût d’exploitation.
• Consommables et renouvellement : papier, gel douche, café, vaisselle cassée, draps usés.
• Charges courantes : électricité, eau et internet sont à votre charge toute l’année ; la climatisation fait grimper la facture en été.
• IBI (taxe foncière) et charges de copropriété : comme pour tout logement. Depuis la réforme de la loi espagnole sur la copropriété d’avril 2025, la copropriété peut augmenter jusqu’à 20 % la quote-part des logements touristiques à la majorité légale.
• Assurance : mieux vaut une police couvrant expressément l’usage touristique et la responsabilité civile envers les voyageurs.
• Entretien : avec une forte rotation, tout s’use plus vite : robinets, matelas, électroménager.
• Logiciels et obligations : channel manager, serrure connectée, déclaration des voyageurs sur SES.HOSPEDAJES.
• Impôts : pour un résident fiscal espagnol qui se contente de louer le logement (sans services hôteliers), les revenus relèvent de l’IRPF comme revenus du capital immobilier : charges déductibles au prorata des jours loués et amortissement d’environ 3 % de la valeur de la construction, mais sans l’abattement réservé à la location de résidence principale. Si vous résidez en France, en Belgique ou en Suisse, vous déclarez en Espagne l’impôt des non-résidents (IRNR) : 19 % pour les résidents de l’UE/EEE, avec charges déductibles, et 24 % sans déduction pour les autres ; les conventions fiscales évitent ensuite la double imposition dans votre pays. Faites valider votre cas par un conseiller fiscal.

Exemple chiffré : appartement de 2 chambres à Málaga ville

Exemple illustratif aux hypothèses rondes et prudentes, pas une prévision : un deux-chambres avec licence, prix moyen de 140 € et occupation de 70 % (255 nuits), avec des séjours moyens de trois nuits.

Le loyer longue durée reprend la moyenne d’enalquiler.com pour les appartements de 60–90 m² à Málaga ville (septembre 2026). Les chiffres de la colonne conciergerie sont une hypothèse d’amélioration du prix et de l’occupation grâce à une gestion professionnelle, pas un résultat garanti.

Ce que montre l’exemple

1. La location saisonnière dégage plus de net que la longue durée, mais avec plus de variabilité, plus d’usure du logement, une fiscalité relative plus lourde et un risque réglementaire plus élevé.
2. Gérer soi-même maximise le net sur le papier, à condition d’avoir du temps, d’être à Málaga pour les imprévus et de ne pas compter ses heures — ce qui est rarement le cas d’un propriétaire vivant en France.
3. Une conciergerie complète modifie le net de deux façons : elle prélève sa commission, mais peut en compenser une partie grâce à une meilleure tarification dynamique, plus d’occupation, de meilleurs avis et moins de nuits perdues pour cause d’incidents. Si elle n’y parvient pas, le net baisse ; d’où l’intérêt de demander des données réelles sur des biens comparables.

Aucune des trois options n’est « la bonne » pour tout le monde. Tout dépend de vos objectifs, de votre temps et de votre tolérance au risque, à vérifier avec votre conseiller fiscal ou financier.

Saisonnalité : comment se répartit l’année à Málaga

La moyenne annuelle cache des mois très différents. À titre indicatif :

• Haute saison (juillet, août, Semaine sainte et Feria) : occupation très élevée et prix les plus hauts de l’année. C’est là que se fait une bonne partie de la marge.
• Moyenne saison (mai, juin, septembre et octobre) : bon équilibre entre prix et occupation ; à Málaga ville, congrès, croisières et city-breaks soutiennent la demande.
• Basse saison (novembre à février, hors Noël) : prix plus bas et trous entre les réservations. C’est la période où les séjours de plusieurs semaines des télétravailleurs font la différence.

Une erreur fréquente consiste à calculer la rentabilité avec le prix d’août. Faites toujours vos calculs avec un prix moyen annuel prudent et gardez une marge pour les mois creux, les pannes et les travaux.

Les facteurs qui font le plus varier la rentabilité à Málaga

• Licence et emplacement : depuis août 2025, les nouveaux logements à usage touristique sont suspendus dans toute la commune de Málaga ; un bien doté d’une licence en vigueur a donc aujourd’hui une valeur d’exploitation qu’un bien sans licence ne peut pas atteindre.
• Quartier : le Centre, la Malagueta et Pedregalejo concentrent la demande toute l’année ; les zones plus éloignées dépendent davantage de l’été.
• Surface et agencement : deux chambres avec deux salles de bains est souvent l’optimum pour les familles et les groupes.
• Équipement pour les longs séjours : bureau, bonne cuisine et lave-linge attirent ceux qui restent des semaines, ce qui réduit rotations et ménages.
• Arrivée autonome : la serrure connectée permet des arrivées à toute heure sans coût de personnel.
• Avis et réactivité : la note moyenne influence la position sur les plateformes et le prix que vous pouvez demander.

Comment Nordik calcule la rentabilité de votre bien

Nous gérons environ 53 logements à Málaga, Torremolinos, Benalmádena et dans l’Axarquía : de Nusfjord, un appartement pour six à la Malagueta, ou Reikiavik, en plein centre, à Kolvereid à Pedregalejo, Hanko près de la plage Virginia ou Tønsberg à Torrox Costa. Sur cette base, nous comparons votre logement à des biens similaires en prix, occupation et saisonnalité, et vous proposons un scénario prudent avec des charges réelles, pas seulement le chiffre brut.

Si vous hésitez entre confier votre bien à une conciergerie ou le gérer vous-même, lisez conciergerie ou gestion en direct à Málaga.

Demandez votre étude de rentabilité gratuite

Dites-nous où se trouve votre appartement, combien il compte de chambres et s’il dispose d’une licence, et nous vous enverrons une étude de rentabilité sans engagement, chiffrée pour votre cas. Demander mon étude de rentabilité gratuite.

Mis à jour : octobre 2026 · Équipe Nordik