Réglementation de la location saisonnière à Málaga en 2026

En octobre 2026, il est impossible d’enregistrer un nouveau logement à usage touristique (VUT, vivienda de uso turístico) à Málaga ville : la suspension municipale est en vigueur depuis le 23 août 2025 pour trois ans maximum, et depuis le 25 juillet 2026 s’y ajoute un moratoire sur les nouveaux hébergements en zone résidentielle. Les logements déjà inscrits au registre du tourisme d’Andalousie (RTA) peuvent continuer à fonctionner s’ils respectent le décret andalou, si la copropriété ne s’y oppose pas et s’ils transmettent les données de leurs voyageurs à SES.HOSPEDAJES. Le registre unique national (NRUA) a été annulé par le Tribunal suprême en mai 2026.

Avertissement : cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La réglementation évolue souvent ; avant toute décision, consultez le texte officiel et un professionnel.

Résumé de la réglementation de la location saisonnière à Málaga (octobre 2026)

Le décret andalou sur les logements à usage touristique

En Andalousie, les logements touristiques relèvent du décret 28/2016, modifié par le décret 31/2024 du 29 janvier. Les points qui concernent le plus un propriétaire :

• Modalités : logement entier, avec 15 personnes maximum et 4 par chambre, ou location par chambres, avec 6 personnes maximum et le titulaire résidant et domicilié dans le logement.
• Surface minimale : 14 m² construits par personne et au moins 25 m² construits à usage principal, sauf si l’urbanisme municipal exige davantage.
• Salles de bains : deux au-delà de 5 personnes et trois au-delà de 8.
• Climatisation : rafraîchissement dans les chambres et le salon si l’on loue de mai à août, et chauffage si l’on loue de décembre à mars.
• Équipement : mobilier, cuisine équipée, trousse de secours, détecteur de fumée, extincteur et informations touristiques.
• Pouvoir municipal : les mairies peuvent limiter le nombre de logements touristiques par immeuble, zone ou période, pour des motifs d’intérêt général.

Registre du tourisme d’Andalousie : l’inscription

Pour publier une annonce et louer, il faut déposer une déclaration responsable auprès de la Consejería de Turismo, qui inscrit le logement au Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Si l’on détecte ensuite de fausses informations ou l’absence des autorisations requises, l’inscription est annulée après audition du titulaire. Exploiter sans inscription est considéré comme une activité clandestine, infraction grave passible d’amendes de 2 001 à 18 000 € selon la loi 13/2011 sur le tourisme en Andalousie. La Junta publie une FAQ sur juntadeandalucia.es.

Restrictions à Málaga ville : chronologie

Juin 2024 : accès et équipements indépendants

La mairie a commencé à exiger que les nouveaux logements touristiques disposent d’un accès et d’éléments d’évacuation indépendants ainsi que d’installations séparées du reste de l’immeuble, ce qui a, en pratique, fermé la porte à de nombreux appartements en immeuble résidentiel.

Janvier 2025 : interdiction dans 43 quartiers au-delà de 8 %

La modification du PGOU publiée au BOP le 13 janvier 2025 (approbation initiale) a classé les quartiers selon la part des logements touristiques dans l’ensemble des logements :

• Zone 1, de décroissance : 43 quartiers au-dessus de 8 %, sans nouvelles inscriptions.
• Zone 2, de croissance limitée : quartiers entre la moyenne municipale (4,53 %) et 8 %, avec des inscriptions possibles uniquement jusqu’à ce plafond et avec accès et équipements indépendants.
• Zone 3, de croissance : quartiers sous 4,53 %, également avec accès et équipements indépendants.

Août 2025 : suspension des nouvelles VUT dans toute la commune

La Junta de Gobierno Local a décidé le 14 août 2025, sur la base du décret-loi andalou 1/2025, de suspendre les nouveaux logements à usage touristique sur tout le territoire communal. La décision a été publiée au BOP le 22 août et s’applique depuis le 23 août 2025, pour trois ans maximum ou jusqu’à l’approbation de la modification du PGOU. Pendant la suspension, aucune nouvelle VUT ne peut être inscrite à Málaga ville (communiqué de la mairie).

Juillet 2026 : moratoire sur l’hébergement en zone résidentielle

Le conseil municipal a approuvé à titre initial la modification détaillée n° 28 du PGOU, publiée au BOP le 24 juillet 2026 et en vigueur depuis le 25 juillet. Elle suspend pour trois ans maximum les licences d’hébergement (hôtels, appartements touristiques, hostales…) en zone résidentielle et limite la transformation de locaux commerciaux en logements. Elle ne s’applique pas aux demandes déposées avant la publication (communiqué de la mairie).

Registre unique des locations (NRUA) : annulé par le Tribunal suprême

Le décret royal 1312/2024 avait créé un registre unique national et un numéro obligatoire pour publier des locations de courte durée. L’arrêt 620/2026 du 19 mai du Tribunal suprême, publié au BOE le 8 juin 2026, a annulé les dispositions régissant ce registre unique pour défaut de compétence de l’État. Le guichet numérique unique des locations (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) et les obligations de transmission de données des plateformes sont maintenus. En pratique, le registre de référence en Andalousie redevient le registre régional (RTA). Certains points d’application restent débattus : mieux vaut suivre l’actualité.

Règlement (UE) 2024/1028

Ce règlement européen s’applique depuis le 20 mai 2026. Il oblige les plateformes à afficher le numéro d’enregistrement dans chaque annonce lorsqu’une procédure d’enregistrement existe, à retirer les annonces sans numéro valide sur ordre de l’autorité et à transmettre régulièrement les données de nuitées, de voyageurs et d’adresses. Depuis l’annulation du registre national, les registres régionaux comme le RTA font office de procédure d’enregistrement à ces fins.

Copropriété : majorité des trois cinquièmes

La loi organique 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025, a réformé l’article 17.12 de la loi espagnole sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal) :

• Pour démarrer une nouvelle activité de location touristique, il faut l’accord exprès de la copropriété à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant aussi les trois cinquièmes des quotes-parts.
• À la même majorité, la copropriété peut limiter ou encadrer l’activité et augmenter jusqu’à 20 % la participation de ces logements aux charges communes.
• La règle n’est pas rétroactive : les logements qui exerçaient déjà l’activité avec leur inscription avant la réforme n’ont pas besoin de cette nouvelle autorisation, même si le règlement de copropriété peut prévoir d’autres interdictions.

Enregistrement des voyageurs : SES.HOSPEDAJES

Depuis le 2 décembre 2024, en application du décret royal 933/2021, les logements touristiques doivent transmettre au ministère de l’Intérieur, via SES.HOSPEDAJES, les données de chaque voyageur et de la réservation dans un délai maximal de 24 heures, et les conserver trois ans. Les sanctions vont de 100 € pour les infractions légères jusqu’à 30 000 € pour les graves.

Ce que tout cela signifie si vous avez déjà un logement touristique à Málaga

1. Protégez votre inscription : avec les nouvelles inscriptions suspendues, un logement inscrit et en règle a une valeur impossible à reproduire. Maintenez à jour les exigences du décret.
2. Vérifiez vos annonces : le numéro RTA doit apparaître sur toutes les plateformes.
3. Respectez SES.HOSPEDAJES sans exception : c’est l’obligation la plus lourdement sanctionnée et la plus contrôlée.
4. Parlez avec votre copropriété : une bonne entente avec les voisins est la meilleure protection contre des décisions limitant l’activité.
5. Avant de vendre, d’acheter ou de rénover, consultez un avocat : la situation de l’inscription peut en être affectée.

Si vous êtes propriétaire et vivez en France, en Belgique ou en Suisse, ces obligations s’appliquent de la même façon : la distance rend simplement leur suivi plus délicat au quotidien.

Chez Nordik, nous gérons des logements comme Nusfjord à la Malagueta, Kolvereid à Pedregalejo, Reikiavik dans le centre ou Elsinor près de la Trinidad, et nous prenons en charge chaque jour l’enregistrement des voyageurs et les autres obligations d’exploitation. Pour savoir comment tout cela pèse sur les chiffres, lisez rentabilité d’une location saisonnière à Málaga ou conciergerie ou gestion en direct.

Vous avez un logement avec licence à Málaga ?

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Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.

Mis à jour : octobre 2026 · Équipe Nordik