Ferienwohnung in Málaga: Rendite mit echten Zahlen 2026

Eine gut verwaltete Ferienwohnung in Málaga-Stadt kann rund 30.000–40.000 € brutto im Jahr erwirtschaften, doch nach Provisionen, Reinigung, Nebenkosten und Steuern bleibt netto meist etwas mehr als die Hälfte. Laut AirDNA (Daten Stand September 2026) haben aktive Unterkünfte in Málaga eine durchschnittliche Auslastung von 74 % und einen durchschnittlichen Tagespreis von etwa 161 US-Dollar, also rund 135–140 €. Die tatsächliche Rendite hängt vor allem vom Viertel, von der Größe, davon, wie viel Arbeit du selbst übernimmst, und von einer gültigen Lizenz ab.

Bei Nordik verwalten wir seit 2019 Ferienunterkünfte in Málaga und an der Costa del Sol. Hier zeigen wir dir, wie wir mit Eigentümern rechnen, bevor es losgeht – ohne Versprechen, mit öffentlichen Daten und echten Kosten.

Typische Bruttoeinnahmen einer Ferienwohnung in Málaga

Die Einnahmen hängen von zwei Größen ab: dem durchschnittlichen Preis pro Nacht (ADR) und der Auslastung. Das sind die aktuellsten öffentlichen Daten, mit denen wir arbeiten:

Zwei wichtige Einschränkungen. Erstens sind das Durchschnittswerte: Ein Studio zum Innenhof in einem Wohnviertel bringt nicht so viel wie eine Wohnung mit drei Schlafzimmern in der Malagueta. Zweitens hängt der Rückgang der Inserate mit der Regulierung zusammen (mehr dazu in Vorschriften für Ferienwohnungen in Málaga): Das Angebot ist kleiner, und das stützt die Auslastung der Wohnungen, die weiterhin legal vermietet werden.

An der Costa del Sol ist das Muster saisonaler: Der Sommer ist sehr stark, der Winter schwächer als in der Hauptstadt, wo Städtetourismus, Kongresse und Remote-Arbeitende die Nachfrage besser übers Jahr verteilen.

Kosten einer Ferienwohnung: was in keinem Inserat steht

• Plattformprovisionen: Bei Airbnb liegt die «Nur-Gastgeber»-Gebühr, die für Gastgeber mit Verwaltungssoftware gilt, bei 15,5 %; bei Booking.com liegt die Provision je nach Programm meist bei etwa 15 % oder mehr. Rechne mit 15 % bis 18 % dessen, was über Plattformen hereinkommt.
• Reinigung und Wäsche: Jede Abreise bedeutet Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern und Wäscherei. Ein Teil wird als Reinigungsgebühr an den Gast weitergegeben, es bleibt aber ein echter Betriebskostenposten.
• Verbrauchsmaterial und Ersatz: Papier, Duschgel, Kaffee, zerbrochenes Geschirr, verschlissene Bettwäsche.
• Nebenkosten: Strom, Wasser und Internet zahlst du das ganze Jahr; die Klimaanlage treibt die Rechnung im Sommer in die Höhe.
• IBI (Grundsteuer) und Eigentümergemeinschaft: wie bei jeder Wohnung. Seit der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) im April 2025 kann die Gemeinschaft mit der gesetzlichen Mehrheit das Hausgeld für Ferienwohnungen um bis zu 20 % erhöhen.
• Versicherung: Sinnvoll ist eine Police, die ausdrücklich die touristische Nutzung und die Haftpflicht gegenüber Gästen abdeckt.
• Instandhaltung: Bei hoher Fluktuation nutzt sich alles schneller ab: Armaturen, Matratzen, Haushaltsgeräte.
• Software und Pflichten: Channel Manager, Smart Lock, Gästemeldung an SES.HOSPEDAJES.
• Einkommensteuer (IRPF): Wenn du die Wohnung nur überlässt (ohne hotelähnliche Leistungen), werden die Einnahmen als Einkünfte aus Immobilienvermögen besteuert. Du kannst Kosten anteilig zu den vermieteten Tagen absetzen und rund 3 % des Gebäudewerts abschreiben, aber für Ferienvermietung gilt nicht die Ermäßigung, die es bei der Vermietung als Hauptwohnsitz gibt. Wohnst du nicht in Spanien, etwa in Deutschland oder Österreich, zahlst du stattdessen die Nichtresidenten-Steuer (IRNR), als EU-/EWR-Resident mit 19 % auf den Nettoertrag, und musst die Einkünfte in der Regel auch in deinem Wohnsitzland angeben. Lass deinen Fall von einer Steuerberatung prüfen.

Rechenbeispiel: Wohnung mit 2 Schlafzimmern in Málaga-Stadt

Ein Beispiel mit runden, vorsichtigen Annahmen, keine Prognose: eine lizenzierte Wohnung mit zwei Schlafzimmern, Durchschnittspreis 140 € und 70 % Auslastung (255 Nächte), bei durchschnittlich drei Nächten pro Aufenthalt.

Die Langzeitmiete basiert auf dem Durchschnitt von enalquiler.com für Wohnungen mit 60–90 m² in Málaga-Stadt (September 2026). Die Zahlen in der Spalte Komplettverwaltung sind eine Annahme für bessere Preise und Auslastung durch professionelles Management, kein garantiertes Ergebnis.

Was das Beispiel zeigt

1. Ferienvermietung bringt mehr netto als Langzeitvermietung, allerdings mit stärkeren Schwankungen, mehr Abnutzung, relativ höherer Steuerlast und größerem regulatorischem Risiko.
2. Selbst verwalten maximiert das Netto auf dem Papier – sofern du Zeit hast, für Notfälle in Málaga bist und deine Stunden nicht einrechnest. Wer aus Deutschland oder Österreich vermietet, braucht vor Ort ohnehin jemanden für Schlüssel, Reinigung und Pannen.
3. Eine Komplettverwaltung verändert das Netto auf zwei Wegen: Sie zieht ihre Provision ab, kann aber einen Teil durch bessere dynamische Preise, höhere Auslastung, bessere Bewertungen und weniger verlorene Nächte durch Zwischenfälle ausgleichen. Gelingt das nicht, sinkt das Netto; deshalb solltest du echte Zahlen vergleichbarer Wohnungen verlangen.

Keine der drei Optionen ist für alle «die richtige». Es hängt von deinen Zielen, deiner Zeit und deiner Risikobereitschaft ab, und du solltest es mit deiner Steuer- oder Finanzberatung abgleichen.

Saisonalität: wie sich das Jahr in Málaga verteilt

Der Jahresdurchschnitt verdeckt sehr unterschiedliche Monate. Als grobe Orientierung für den Markt:

• Hochsaison (Juli, August, Semana Santa und Feria): sehr hohe Auslastung und die höchsten Preise des Jahres. Hier entsteht ein Großteil der Marge.
• Zwischensaison (Mai, Juni, September und Oktober): gutes Gleichgewicht aus Preis und Auslastung; in Málaga-Stadt stützen Kongresse, Kreuzfahrten und Städtetrips die Nachfrage.
• Nebensaison (November bis Februar, außer Weihnachten): niedrigere Preise und Lücken zwischen Buchungen. In dieser Zeit machen wochenlange Aufenthalte von Remote-Arbeitenden den Unterschied – gerade Gäste aus Mitteleuropa, die dem Winter entfliehen.

Ein häufiger Fehler ist, die Rendite mit dem Augustpreis zu rechnen. Rechne immer mit einem vorsichtigen Jahresdurchschnittspreis und plane einen Puffer für schwache Monate, Reparaturen und Renovierungen ein.

Was die Rendite in Málaga am stärksten beeinflusst

• Lizenz und Lage: Seit August 2025 sind neue Ferienwohnungen im gesamten Stadtgebiet von Málaga ausgesetzt; eine Wohnung mit gültiger Lizenz hat heute also einen Betriebswert, den eine ohne Lizenz nicht erreichen kann.
• Viertel: Zentrum, Malagueta und Pedregalejo haben ganzjährig Nachfrage; weiter entfernte Gegenden hängen stärker vom Sommer ab.
• Größe und Aufteilung: Zwei Schlafzimmer mit zwei Bädern sind meist der optimale Punkt für Familien und Gruppen.
• Ausstattung für längere Aufenthalte: Schreibtisch, gute Küche und Waschmaschine ziehen Gäste an, die wochenlang bleiben – das senkt Wechsel und Reinigungen.
• Selbstständiger Check-in: Ein Smart Lock ermöglicht Ankünfte zu jeder Uhrzeit ohne Personalkosten.
• Bewertungen und Reaktionszeit: Die Durchschnittsnote beeinflusst die Platzierung auf den Plattformen und den Preis, den du verlangen kannst.

So berechnet Nordik die Rendite deiner Wohnung

Wir verwalten rund 53 Unterkünfte in Málaga, Torremolinos, Benalmádena und der Axarquía: von Nusfjord, einer Wohnung für sechs in der Malagueta, oder Reikiavik, mitten im Zentrum, bis zu Kolvereid in Pedregalejo, Hanko an der Playa Virginia oder Tønsberg in Torrox Costa. Auf dieser Basis vergleichen wir deine Wohnung mit ähnlichen Objekten bei Preis, Auslastung und Saisonalität und geben dir ein vorsichtiges Szenario mit echten Kosten, nicht nur die Bruttozahl.

Wenn du abwägst, ob sich eine Verwaltung oder die Eigenregie mehr lohnt, lies Ferienwohnungsverwaltung oder selbst vermieten.

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Sag uns, wo deine Wohnung liegt, wie viele Schlafzimmer sie hat und ob sie eine Lizenz besitzt, und wir schicken dir unverbindlich eine Renditeanalyse mit den Zahlen für deinen Fall. Kostenlose Renditeanalyse anfordern.

Aktualisiert: Oktober 2026 · Nordik-Team