Ferienwohnung in Málaga: Lizenz und Vorschriften 2026

Stand Oktober 2026 können in Málaga-Stadt keine neuen Ferienwohnungen (viviendas de uso turístico, VUT) angemeldet werden: Die städtische Aussetzung gilt seit dem 23. August 2025 für höchstens drei Jahre, und seit dem 25. Juli 2026 kommt ein Moratorium für neue Beherbergungsnutzungen auf Wohnflächen hinzu. Wohnungen, die bereits im Tourismusregister Andalusiens eingetragen sind, dürfen weiter vermietet werden, wenn sie das andalusische Dekret erfüllen, die Eigentümergemeinschaft es nicht untersagt und die Gästedaten an SES.HOSPEDAJES gemeldet werden. Das spanische Einheitsregister (NRUA) hat der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 aufgehoben.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur der Information und ist keine Rechtsberatung. Die Vorschriften ändern sich häufig; prüf vor jeder Entscheidung den offiziellen Text und hol dir fachlichen Rat.

Überblick: Vorschriften für Ferienwohnungen in Málaga (Oktober 2026)

Das andalusische Dekret für Ferienwohnungen

In Andalusien gelten für Ferienwohnungen das Dekret 28/2016 und seine Änderung durch das Dekret 31/2024 vom 29. Januar. Die Punkte, die Eigentümer am meisten betreffen:

• Formen: ganze Wohnung mit höchstens 15 Plätzen und 4 pro Zimmer, oder Zimmervermietung mit höchstens 6 Plätzen, wobei die Inhaberin oder der Inhaber in der Wohnung leben und dort gemeldet sein muss.
• Mindestfläche: 14 m² bebaute Fläche pro Platz und mindestens 25 m² bebaute Hauptnutzfläche, sofern die städtische Planung nicht mehr verlangt.
• Bäder: zwei bei mehr als 5 Plätzen und drei bei mehr als 8.
• Klimatisierung: Kühlung in Schlafzimmern und Wohnzimmer bei Vermietung von Mai bis August, Heizung bei Vermietung von Dezember bis März.
• Ausstattung: Möbel, eingerichtete Küche, Erste-Hilfe-Set, Rauchmelder, Feuerlöscher und touristische Informationen.
• Befugnis der Gemeinden: Die Städte können die Zahl der Ferienwohnungen pro Gebäude, Gebiet oder Zeitraum aus Gründen des Allgemeininteresses begrenzen.

Tourismusregister Andalusien: die Eintragung

Um eine Wohnung zu bewerben und zu vermieten, reichst du bei der Tourismusbehörde (Consejería de Turismo) eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) ein, die die Wohnung ins Tourismusregister Andalusiens (RTA) einträgt. Werden später falsche Angaben oder fehlende Genehmigungen festgestellt, wird die Eintragung nach Anhörung der Inhaberin oder des Inhabers gelöscht. Der Betrieb ohne Eintragung gilt als illegale Tätigkeit und ist ein schwerer Verstoß mit Bußgeldern von 2.001 bis 18.000 € nach dem andalusischen Tourismusgesetz 13/2011. Häufige Fragen veröffentlicht die Regionalregierung auf juntadeandalucia.es.

Beschränkungen in Málaga-Stadt: Chronologie

Juni 2024: eigener Zugang und eigene Versorgung

Die Stadt verlangte erstmals, dass neue Ferienwohnungen einen eigenen Zugang und eigene Fluchtwege sowie vom übrigen Gebäude getrennte Installationen haben – in der Praxis das Aus für viele Wohnungen in Wohnblocks.

Januar 2025: Verbot in 43 Vierteln mit mehr als 8 %

Die im BOP am 13. Januar 2025 veröffentlichte Änderung des PGOU (vorläufige Genehmigung) teilte die Viertel nach dem Anteil der Ferienwohnungen an allen Familienwohnungen ein:

• Zone 1, Rückbau: 43 Viertel über 8 %, keine neuen Eintragungen.
• Zone 2, begrenztes Wachstum: Viertel zwischen dem städtischen Durchschnitt (4,53 %) und 8 %, Neuanmeldungen nur bis zu dieser Grenze und mit eigenem Zugang und eigener Versorgung.
• Zone 3, Wachstum: Viertel unter 4,53 %, ebenfalls mit eigenem Zugang und eigener Versorgung.

August 2025: Aussetzung neuer VUT im gesamten Stadtgebiet

Die Stadtregierung (Junta de Gobierno Local) beschloss am 14. August 2025 auf Grundlage des andalusischen Gesetzesdekrets 1/2025, neue Ferienwohnungen im gesamten Gemeindegebiet auszusetzen. Der Beschluss wurde am 22. August im BOP veröffentlicht und gilt seit dem 23. August 2025 für höchstens drei Jahre oder bis zur Verabschiedung der PGOU-Änderung. Während der Aussetzung kann in Málaga-Stadt keine neue VUT eingetragen werden (Mitteilung der Stadt).

Juli 2026: Beherbergungsmoratorium auf Wohnflächen

Der Stadtrat genehmigte vorläufig die Detailänderung Nr. 28 des PGOU, veröffentlicht im BOP am 24. Juli 2026 und seit dem 25. Juli in Kraft. Sie setzt für höchstens drei Jahre die Genehmigungen für Beherbergungsbetriebe (Hotels, touristische Apartments, Hostals …) auf Wohnflächen aus und schränkt die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnungen ein. Anträge, die vor der Veröffentlichung gestellt wurden, sind nicht betroffen (Mitteilung der Stadt).

Einheitsregister für Vermietungen (NRUA): vom Obersten Gerichtshof gekippt

Das Königliche Dekret 1312/2024 schuf ein staatliches Einheitsregister und eine Pflichtnummer für Inserate von Kurzzeitvermietungen. Das Urteil 620/2026 vom 19. Mai des Obersten Gerichtshofs, veröffentlicht im BOE am 8. Juni 2026, hob die Vorschriften zu diesem Einheitsregister wegen fehlender staatlicher Zuständigkeit auf. Bestehen bleiben das digitale Einheitsportal für Vermietungen (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) und die Pflicht der Plattformen zur Datenübermittlung. In der Praxis ist in Andalusien wieder das regionale Register (RTA) maßgeblich. Einige Fragen der Umsetzung sind noch offen, du solltest die Entwicklung also verfolgen.

Verordnung (EU) 2024/1028

Diese EU-Verordnung gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie verpflichtet Plattformen, in jedem Inserat die Registriernummer anzuzeigen, wo es ein Registrierungsverfahren gibt, Inserate ohne gültige Nummer auf behördliche Anordnung zu entfernen und regelmäßig Daten zu Nächten, Gästen und Adressen zu übermitteln. Nach der Aufhebung des staatlichen Registers dienen regionale Register wie das RTA als Registrierungsverfahren im Sinne der Verordnung.

Eigentümergemeinschaft: Dreifünftelmehrheit

Das Organgesetz 1/2025, in Kraft seit dem 3. April 2025, hat Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes reformiert:

• Um eine neue Ferienvermietung zu beginnen, ist die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft durch drei Fünftel der Eigentümer nötig, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.
• Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Tätigkeit beschränken oder an Bedingungen knüpfen und den Anteil dieser Wohnungen an den Gemeinschaftskosten um bis zu 20 % erhöhen.
• Die Regel gilt nicht rückwirkend: Wohnungen, die die Tätigkeit vor der Reform mit Eintragung ausübten, brauchen diese neue Zustimmung nicht, auch wenn die Gemeinschaftsordnung andere Verbote enthalten kann.

Gästemeldung: SES.HOSPEDAJES

Seit dem 2. Dezember 2024 müssen Ferienwohnungen nach dem Königlichen Dekret 933/2021 die Daten jedes Gastes und der Buchung innerhalb von höchstens 24 Stunden über SES.HOSPEDAJES an das Innenministerium melden und drei Jahre aufbewahren. Die Strafen reichen von 100 € bei leichten bis zu 30.000 € bei schweren Verstößen.

Was das bedeutet, wenn du schon eine Ferienwohnung in Málaga hast

1. Pass auf deine Eintragung auf: Da Neuanmeldungen ausgesetzt sind, hat eine eingetragene, ordnungsgemäße Wohnung einen Wert, der sich nicht nachbilden lässt. Halte die Anforderungen des Dekrets stets ein.
2. Prüf deine Inserate: Die RTA-Nummer muss auf allen Plattformen erscheinen.
3. Melde ausnahmslos an SES.HOSPEDAJES: Das ist die Pflicht mit den höchsten Strafen und die am häufigsten kontrollierte.
4. Sprich mit deiner Eigentümergemeinschaft: Ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn ist der beste Schutz vor Beschlüssen, die die Vermietung einschränken.
5. Vor Verkauf, Kauf oder Renovierung frag eine Anwältin oder einen Anwalt: Der Status der Eintragung kann davon betroffen sein. Wenn du aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz verwaltest, ist ein Ansprechpartner vor Ort hier besonders wertvoll.

Bei Nordik verwalten wir Wohnungen wie Nusfjord in der Malagueta, Kolvereid in Pedregalejo, Reikiavik im Zentrum oder Elsinor an der Trinidad und kümmern uns täglich um die Gästemeldung und alle anderen Betriebspflichten. Wenn du wissen willst, wie sich das alles auf die Zahlen auswirkt, lies Rendite einer Ferienwohnung in Málaga oder Verwaltung oder selbst vermieten.

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Dieser Inhalt dient nur der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.

Aktualisiert: Oktober 2026 · Nordik-Team