Przepisy o najmie turystycznym w Maladze 2026: co obowiązuje

W październiku 2026 w mieście Malaga nie można rejestrować nowych mieszkań turystycznych (VUT): miejskie zawieszenie obowiązuje od 23 sierpnia 2025 przez maksymalnie trzy lata, a od 25 lipca 2026 dochodzi do tego moratorium na nowe obiekty noclegowe na gruntach mieszkaniowych. Mieszkania już wpisane do Rejestru Turystyki Andaluzji mogą nadal działać, jeśli spełniają andaluzyjski dekret, wspólnota mieszkaniowa tego nie zakazuje, a dane podróżnych są zgłaszane do SES.HOSPEDAJES. Jednolity rejestr krajowy (NRUA) został unieważniony przez Sąd Najwyższy w maju 2026.

Uwaga: ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przepisy często się zmieniają; przed podjęciem decyzji sprawdź oficjalny tekst i skonsultuj się ze specjalistą.

Przepisy o najmie turystycznym w Maladze w skrócie (październik 2026)

Andaluzyjski dekret o mieszkaniach turystycznych

W Andaluzji mieszkania turystyczne reguluje Dekret 28/2016, zmieniony Dekretem 31/2024 z 29 stycznia. Najważniejsze punkty dla właściciela:

• Formy najmu: całe mieszkanie – maksymalnie 15 miejsc i 4 na pokój – lub na pokoje – maksymalnie 6 miejsc, przy czym właściciel musi mieszkać i być zameldowany w lokalu.
• Minimalna powierzchnia: 14 m² powierzchni zabudowy na miejsce i co najmniej 25 m² zabudowy przeznaczenia głównego, chyba że plan miejscowy wymaga więcej.
• Łazienki: dwie przy ponad 5 miejscach i trzy przy ponad 8.
• Klimatyzacja i ogrzewanie: chłodzenie w pokojach i salonie przy wynajmie od maja do sierpnia oraz ogrzewanie przy wynajmie od grudnia do marca.
• Wyposażenie: meble, wyposażona kuchnia, apteczka, czujnik dymu, gaśnica i informacja turystyczna.
• Uprawnienia gminy: ratusze mogą ograniczać liczbę mieszkań turystycznych w budynku, strefie lub okresie ze względu na interes ogólny.

Rejestr Turystyki Andaluzji: wpis

Aby ogłaszać i wynajmować mieszkanie, trzeba złożyć oświadczenie odpowiedzialne (declaración responsable) w Konsejerii Turystyki, która wpisuje lokal do Rejestru Turystyki Andaluzji (RTA). Jeśli później wyjdą na jaw fałszywe dane lub brak wymaganych pozwoleń, wpis zostaje wykreślony po wysłuchaniu właściciela. Działalność bez wpisu uznaje się za nielegalną, co jest poważnym naruszeniem zagrożonym karą od 2001 do 18 000 € zgodnie z ustawą 13/2011 o turystyce w Andaluzji. Rząd Andaluzji publikuje najczęstsze pytania na juntadeandalucia.es.

Ograniczenia w mieście Malaga: chronologia

Czerwiec 2024: niezależne wejście i instalacje

Ratusz zaczął wymagać, by nowe mieszkania turystyczne miały niezależne wejście i drogi ewakuacyjne oraz instalacje oddzielone od reszty budynku, co w praktyce zamknęło drogę wielu mieszkaniom w blokach.

Styczeń 2025: zakaz w 43 dzielnicach z udziałem powyżej 8%

Zmiana PGOU opublikowana w BOP 13 stycznia 2025 (wstępne zatwierdzenie) podzieliła dzielnice według udziału mieszkań turystycznych w ogólnej liczbie mieszkań:

• Strefa 1, ograniczania: 43 dzielnice powyżej 8%, bez nowych wpisów.
• Strefa 2, ograniczonego wzrostu: dzielnice między średnią gminną (4,53%) a 8%, z nowymi wpisami tylko do tego progu i z niezależnym wejściem oraz instalacjami.
• Strefa 3, wzrostu: dzielnice poniżej 4,53%, również z niezależnym wejściem i instalacjami.

Sierpień 2025: zawieszenie nowych VUT w całej gminie

Zarząd Miasta (Junta de Gobierno Local) 14 sierpnia 2025, na podstawie andaluzyjskiego dekretu z mocą ustawy 1/2025, zawiesił nowe mieszkania turystyczne na całym terytorium gminy. Decyzję opublikowano w BOP 22 sierpnia i obowiązuje od 23 sierpnia 2025, przez maksymalnie trzy lata lub do zatwierdzenia zmiany PGOU. W czasie zawieszenia nie można zarejestrować nowego VUT w mieście Malaga (komunikat Ratusza).

Lipiec 2026: moratorium na obiekty noclegowe na gruntach mieszkaniowych

Rada Miasta wstępnie zatwierdziła szczegółową zmianę nr 28 PGOU, opublikowaną w BOP 24 lipca 2026 i obowiązującą od 25 lipca. Na maksymalnie trzy lata zawiesza ona pozwolenia na obiekty noclegowe (hotele, apartamenty turystyczne, hostele…) na gruntach mieszkaniowych i ogranicza zmianę przeznaczenia lokali użytkowych na mieszkania. Nie dotyczy wniosków złożonych przed publikacją (komunikat Ratusza).

Jednolity rejestr najmu (NRUA): unieważniony przez Sąd Najwyższy

Dekret Królewski 1312/2024 utworzył jednolity rejestr krajowy i obowiązkowy numer do ogłaszania najmu krótkoterminowego. Wyrok 620/2026 z 19 maja hiszpańskiego Sądu Najwyższego, opublikowany w BOE 8 czerwca 2026, unieważnił przepisy regulujące ten rejestr z powodu braku kompetencji państwa. Utrzymano Cyfrowe Pojedyncze Okienko Najmu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) i obowiązki przekazywania danych przez platformy. W praktyce rejestrem odniesienia w Andaluzji znów jest rejestr regionalny (RTA). Niektóre kwestie stosowania wciąż są przedmiotem dyskusji, więc warto śledzić nowości.

Rozporządzenie (UE) 2024/1028

To rozporządzenie unijne stosuje się od 20 maja 2026. Zobowiązuje platformy do wyświetlania numeru rejestracyjnego w każdym ogłoszeniu, gdy istnieje procedura rejestracji, do usuwania ogłoszeń bez ważnego numeru na polecenie organu oraz do okresowego przekazywania danych o nocach, gościach i adresach. Po unieważnieniu rejestru krajowego rejestry regionalne, takie jak RTA, pełnią w tym zakresie rolę procedury rejestracyjnej.

Wspólnota mieszkaniowa: większość trzech piątych

Ustawa organiczna 1/2025, obowiązująca od 3 kwietnia 2025, zmieniła art. 17.12 ustawy o własności horyzontalnej:

• Do rozpoczęcia nowej działalności najmu turystycznego potrzebna jest wyraźna zgoda wspólnoty wyrażona przez trzy piąte właścicieli, reprezentujących jednocześnie trzy piąte udziałów.
• Tą samą większością wspólnota może ograniczyć działalność lub nałożyć warunki oraz podnieść udział tych mieszkań w kosztach wspólnych nawet o 20%.
• Przepis nie działa wstecz: mieszkania, które prowadziły już działalność z wpisem przed reformą, nie potrzebują nowej zgody, choć statut wspólnoty może zawierać inne zakazy.

Rejestracja podróżnych: SES.HOSPEDAJES

Od 2 grudnia 2024, na mocy Dekretu Królewskiego 933/2021, mieszkania turystyczne muszą zgłaszać do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, przez SES.HOSPEDAJES, dane każdego podróżnego i rezerwacji w ciągu maksymalnie 24 godzin oraz przechowywać je przez trzy lata. Kary wynoszą od 100 € za lekkie naruszenia do 30 000 € za poważne.

Co to oznacza, jeśli masz już mieszkanie turystyczne w Maladze

1. Dbaj o swój wpis: przy zawieszonych nowych rejestracjach mieszkanie wpisane i działające zgodnie z prawem ma wartość, której nie da się powtórzyć. Spełniaj na bieżąco wymogi dekretu.
2. Sprawdź ogłoszenia: numer RTA musi być widoczny na wszystkich platformach.
3. Bez wyjątków przestrzegaj SES.HOSPEDAJES: to obowiązek z najwyższymi karami i najczęściej kontrolowany.
4. Rozmawiaj ze wspólnotą: dobre relacje z sąsiadami to najlepsza ochrona przed uchwałami ograniczającymi działalność.
5. Przed sprzedażą, zakupem lub remontem skonsultuj się z prawnikiem: może to wpłynąć na status wpisu.

W Nordik zarządzamy mieszkaniami takimi jak Nusfjord na Malaguecie, Kolvereid w Pedregalejo, Reikiavik w centrum czy Elsinor przy Trinidad i codziennie zajmujemy się rejestracją podróżnych oraz pozostałymi obowiązkami operacyjnymi. Jeśli chcesz wiedzieć, jak to wszystko wpływa na liczby, przeczytaj rentowność wynajmu krótkoterminowego w Maladze lub firma zarządzająca czy samodzielne zarządzanie.

Masz mieszkanie z licencją w Maladze?

Pomożemy sprawdzić, czy spełnia wymogi, i wykorzystać jego potencjał bez martwienia się kluczami, sprzątaniem i rejestracjami. Porozmawiaj z zespołem Nordik ds. właścicieli.

Ta treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Aktualizacja: październik 2026 · Zespół Nordik