Regels voor vakantieverhuur in Malaga 2026: wat geldt er nu

In oktober 2026 kun je in Malaga-stad geen nieuwe vakantiewoningen (viviendas de uso turístico, VUT) laten registreren: de gemeentelijke opschorting geldt sinds 23 augustus 2025 voor maximaal drie jaar, en sinds 25 juli 2026 komt daar een moratorium op nieuwe logiesfuncties in woongebied bij. Woningen die al zijn ingeschreven in het Registro de Turismo de Andalucía mogen blijven draaien als ze voldoen aan het Andalusische decreet, de VvE het niet verbiedt en de gegevens van hun gasten worden doorgegeven aan SES.HOSPEDAJES. Het landelijke registratienummer (NRUA) is in mei 2026 door het Spaanse Hooggerechtshof vernietigd.

Let op: dit artikel is informatief en geen juridisch advies. De regels veranderen vaak; raadpleeg vóór je beslist de officiële tekst en een professional.

Overzicht van de regels voor vakantieverhuur in Malaga (oktober 2026)

Het Andalusische decreet voor vakantiewoningen

In Andalusië vallen vakantiewoningen onder het Decreet 28/2016, gewijzigd bij Decreet 31/2024 van 29 januari. De punten die een eigenaar het meest raken:

• Vormen: hele woning, met maximaal 15 slaapplaatsen en 4 per kamer, of per kamer, met maximaal 6 slaapplaatsen, waarbij de eigenaar in de woning woont en er ingeschreven staat.
• Minimale oppervlakte: 14 m² bebouwd per slaapplaats en minstens 25 m² bebouwd voor het hoofdgebruik, tenzij het gemeentelijk bestemmingsplan meer eist.
• Badkamers: twee bij meer dan 5 slaapplaatsen en drie bij meer dan 8.
• Klimaatbeheersing: koeling in slaapkamers en woonkamer als je van mei tot augustus verhuurt, en verwarming als je van december tot maart verhuurt.
• Inrichting: meubilair, uitgeruste keuken, EHBO-kit, rookmelder, brandblusser en toeristische informatie.
• Bevoegdheid van de gemeente: gemeenten mogen het aantal vakantiewoningen per gebouw, gebied of periode beperken om redenen van algemeen belang.

Registro de Turismo de Andalucía: de inschrijving

Om te adverteren en te verhuren dien je een verantwoordelijkheidsverklaring (declaración responsable) in bij de Consejería de Turismo, die de woning inschrijft in het Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Blijken later gegevens onjuist of ontbreken vereiste vergunningen, dan wordt de inschrijving na hoor en wederhoor van de eigenaar doorgehaald. Verhuren zonder inschrijving geldt als illegale activiteit, een ernstige overtreding met boetes van € 2.001 tot € 18.000 volgens de Andalusische toerismewet 13/2011. De Junta publiceert veelgestelde vragen op juntadeandalucia.es.

Beperkingen in Malaga-stad: tijdlijn

Juni 2024: eigen toegang en voorzieningen

De gemeente begon te eisen dat nieuwe vakantiewoningen een eigen toegang en vluchtweg hadden en installaties die los staan van de rest van het gebouw, wat in de praktijk de deur sloot voor veel appartementen in woongebouwen.

Januari 2025: verbod in 43 wijken met meer dan 8%

De wijziging van het PGOU die op 13 januari 2025 in de BOP werd gepubliceerd (voorlopige goedkeuring) deelde de wijken in naar het aandeel vakantiewoningen in het totale aantal gezinswoningen:

• Zone 1, afbouw: 43 wijken boven 8%, zonder nieuwe inschrijvingen.
• Zone 2, beperkte groei: wijken tussen het gemeentelijke gemiddelde (4,53%) en 8%, met nieuwe inschrijvingen alleen tot die grens en met eigen toegang en voorzieningen.
• Zone 3, groei: wijken onder 4,53%, ook met eigen toegang en voorzieningen.

Augustus 2025: opschorting van nieuwe VUT in de hele gemeente

Het college van burgemeester en wethouders (Junta de Gobierno Local) besloot op 14 augustus 2025, op basis van het Andalusische Decreto-ley 1/2025, nieuwe vakantiewoningen in de hele gemeente op te schorten. Het besluit werd op 22 augustus in de BOP gepubliceerd en geldt sinds 23 augustus 2025, voor maximaal drie jaar of tot de wijziging van het PGOU is goedgekeurd. Tijdens de opschorting kun je in Malaga-stad geen nieuwe VUT inschrijven (persbericht van de gemeente).

Juli 2026: moratorium op logies in woongebied

De gemeenteraad keurde de gedetailleerde wijziging nr. 28 van het PGOU voorlopig goed; ze werd op 24 juli 2026 in de BOP gepubliceerd en geldt sinds 25 juli. Ze schort voor maximaal drie jaar vergunningen voor logies (hotels, toeristische appartementen, hostels…) in woongebied op en beperkt het omzetten van bedrijfsruimtes naar woningen. Aanvragen die vóór de publicatie zijn ingediend, vallen er niet onder (persbericht van de gemeente).

Landelijk huurregister (NRUA): vernietigd door het Hooggerechtshof

Het Koninklijk Besluit 1312/2024 voerde een landelijk register in met een verplicht nummer om kortetermijnverhuur te adverteren. Met uitspraak 620/2026 van 19 mei, gepubliceerd in de BOE op 8 juni 2026, vernietigde het Tribunal Supremo de bepalingen over dat landelijke register wegens gebrek aan bevoegdheid van de staat. Het Digitale Eén Loket voor Huur (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) en de verplichtingen van platforms om gegevens door te geven blijven bestaan. In de praktijk is het regionale register (RTA) in Andalusië weer het referentieregister. Over sommige toepassingsvragen wordt nog gediscussieerd, dus volg het nieuws.

Verordening (EU) 2024/1028

Deze Europese verordening geldt sinds 20 mei 2026. Ze verplicht platforms om in elke advertentie het registratienummer te tonen als er een registratieprocedure bestaat, advertenties zonder geldig nummer te verwijderen als de overheid dat beveelt, en periodiek gegevens over nachten, gasten en adressen door te geven. Na de vernietiging van het landelijke register gelden regionale registers zoals het RTA hiervoor als registratieprocedure.

VvE: drievijfde meerderheid

De Ley Orgánica 1/2025, van kracht sinds 3 april 2025, hervormde artikel 17.12 van de Spaanse wet op het appartementsrecht:

• Voor het starten van een nieuwe vakantieverhuuractiviteit is uitdrukkelijke goedkeuring van de VvE nodig door drievijfde van de eigenaars die samen ook drievijfde van de aandelen vertegenwoordigen.
• Met dezelfde meerderheid kan de VvE de activiteit beperken of aan voorwaarden binden en de bijdrage van die woningen in de gemeenschappelijke kosten met maximaal 20% verhogen.
• De regel werkt niet met terugwerkende kracht: woningen die de activiteit al vóór de hervorming met inschrijving uitoefenden, hebben die nieuwe toestemming niet nodig, al kunnen de statuten andere verboden bevatten.

Gastenregistratie: SES.HOSPEDAJES

Sinds 2 december 2024 moeten vakantiewoningen op grond van het Koninklijk Besluit 933/2021 de gegevens van elke gast en van de boeking binnen maximaal 24 uur via SES.HOSPEDAJES doorgeven aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken, en ze drie jaar bewaren. De boetes lopen van € 100 bij lichte overtredingen tot € 30.000 bij ernstige.

Wat dit betekent als je al een vakantiewoning in Malaga hebt

1. Koester je inschrijving: nu nieuwe inschrijvingen zijn opgeschort, heeft een ingeschreven woning die in orde is een waarde die niet te kopiëren is. Houd de eisen van het decreet bij.
2. Controleer je advertenties: het RTA-nummer moet op alle platforms staan.
3. Voldoe zonder uitzondering aan SES.HOSPEDAJES: het is de verplichting met de hoogste boetes en de meest gecontroleerde.
4. Praat met je VvE: een goede verstandhouding met de buren is de beste bescherming tegen besluiten die de activiteit beperken.
5. Vóór je verkoopt, koopt of verbouwt, raadpleeg een advocaat: de status van de inschrijving kan erdoor worden geraakt.

Bij Nordik beheren we woningen als Nusfjord op La Malagueta, Kolvereid in Pedregalejo, Reikiavik in het centrum of Elsinor bij La Trinidad, en regelen we dagelijks de gastenregistratie en de andere verplichtingen van de verhuur. Wil je weten wat dit voor de cijfers betekent, lees dan rendement van een vakantiewoning in Malaga of beheerder of zelf beheren.

Heb je een woning met vergunning in Malaga?

We helpen je controleren of ze aan alle regels voldoet en er het maximale uit te halen, zonder je zorgen te maken over sleutels, schoonmaak of registraties. Neem contact op met het eigenarenteam van Nordik.

Deze inhoud is informatief en vormt geen juridisch advies.

Bijgewerkt: oktober 2026 · Nordik-team